亚洲不动产投资论坛上孟晓苏发表演讲

　　从2007年6月份到今年6月份，中国房地产经历了从非理性发展到理性回归的过程。

　　房地产业是创新的产物，中国的改革开放也是创新的产物。什么是创新？创新就是把一些先进的理念和中国的实际相结合。

　　房地产市场的金融创新，我主要讲三个方面。

　　第一是住房抵押贷款。这个虽然不是新话题，但我想说的是，在中国发展住房抵押贷款最早是由房地产人士提出，而非银行界人士。在96年以前，中国只有开发贷款而没有住房抵押贷款。96年开始，经过我们的提议，虽然国务院发了文件，但银行却还不愿意实施。当时国有企业借钱不还已经是个普遍现象，所以银行界人士都认为老百姓借钱就更不会还了。

　　我当时在银行行长会上作动员：在美国这样多种族构成的国家里，华人是住房抵押贷款还款最好的，因为我们中华民族是人类历史上最早的定居民族。中国人一有点钱就买房置地，由此可以看出住房抵押贷款，对银行来说华人的贷款更安全。我们看到，这之后住房抵押贷款呈现了井喷式的发展趋势，不良率也非常非常低，甚至可以说坏帐率几乎就是个零！现在银行也纷纷在发展个人住房抵押贷款方面开始创新，各种新产品层出不穷，成了新品展销会。

　　从最近的半年里，老百姓购买力的下降，我们也看到这也和银行的贷款政策有关。由此可以看出，住房抵押贷款已经成为一个极为重要的调节杠杆，它撬动了房地产市场，推动了经济的发展。

　　第二个要讲的是反向抵押贷款。2003年，我就曾从健全老年人的社会保障体系向温总理提出了这一建议。这一产品的提出，是因为中国的住房改革，住房商品化，老百姓大量买房，形成了一大批当时在美国同期出现的“住房富人，货币穷人”。老百姓把毕生的积蓄都拿来买房，除了房子可能就几乎没有养老金了。在现行的制度下，老人的房子并不能拿来养老，而只能传给自己。但老人的子女一般也都有自己的房屋。那么怎么解决老人的养老问题呢？

　　在国外，有一种现成的做法，就是把老人的产权房抵押给保险公司，由保险公司评估后按月或者按年支付给老人养老金，直到老人去世。这样老人活着的时候有住房也有养老金，而直到去世之后房子才被金融机构所收回。这就是反向抵押贷款。

　　这种反向抵押贷款还包括社会功能的意义。我们中国的老人一般多年低工资，没有积蓄，保险业欠发达没有养老保险，而此时适逢房改，让他们都拥有了住房。而让房产逐年变现，老年人安享晚年，也是我们的责任。

　　如果这种产品能在中国实行的话，对老年人的益处很大。首先启动房产金，补偿老年生活。在这种制度安排下，产权房本身就是个养老储蓄，这就可以实现60岁之前人养房，60岁之后房养人的局面。

　　最后一个就是在中国引进瑞茨。这个需要从中国的廉租房开始讲起。现在思路已经解决，是要做廉租房，但是如何来做，谁来持有它呢？靠政府财政？太有限！靠银行贷款？也是不行的，因为这个是持有性资产，不可能把银行变成房东。所以现在中央政府一直在往里多投钱，当然主要用于补贴而非建设，当然地方政府也要参与其中。但这些还是远远不够的，所以现在我们就需要用金融创新、用发行房地产投资基金、用瑞茨的办法来收购和经营廉租房，成为它的业主。

　　瑞茨在国外早就有了，它的基本模式也和我们个人出钱买房产、出租收租金一样。只不过它是由社会公众集结起来，去买个人能力所不及的大型住宅区和shopping mall，然后出租，收租金来分，而且还可以上市流通，成为一个非常好的资本品。大概在2000年，瑞茨进入亚洲，目前韩国、日本、马来西亚、中国香港、中国台湾都有了。但中国大陆至今还没有，原因之一是我们在调控房地产业。我们不能再用瑞茨的方式让大量资金去买商用物业和住宅，推升楼市。可见，如果完全照搬外国的模式，是不适合的。我们目前需要的是廉租房。通过金融创新，我们就可以充实廉租房的资金，也不至于让国务院提出的要求流于空谈。

　　这是持有廉租房的资金，那么建设廉租房的资金从哪里来呢？按理来说，建设廉租房的资金应该政府来出，但是一直以来，我们政府大量的资金都用于道路、交通等建设了，那么我们可不可以把这些卖给投资人或者基金？这样的话，就是把纳税人的钱变成投资人的钱来持有了。然后再由政府租回去，分年交租。而这种又是上市非常好的题材，它就可以上市流通，充实中国的资本市场。

　　而发展瑞茨，特别是这种瑞茨，对于稳定中国的资本市场好处很多。首先有利于中国资本市场的平稳发展；另外现在很多人想到中国来投资，但投资房地产非常有限，如果是投资瑞茨，来持有廉租房，相信中国政府一定非常欢迎。所以可见在中国，瑞茨的前景还是非常广阔的。