不符合商品房销售条件，禁止向买受人收取预订款性质费用

　　现状：如今，贵阳楼盘向买受人收取预订款性质费用的形式有多种，其中在开盘前搞“认筹”活动十分普遍。首先是开发商以种种优惠为诱惑，吸引消费者首先交纳一笔“诚意金”，领取到一张VIP卡，即获得了“认筹”资格。积累了一定量的客户后，开发商开始“解筹”，被抽中的选房者统一选房号、统一交首期，统一签署认购书或预售合同，挑中房号后，与开发商签订“认购合同”。
　　现象点评：认筹成为开发商试探市场行情，为楼盘定价提供参考的重要途径，它给消费者的“优惠”其实完全是“虚晃一枪”。因为，在“认筹”阶段，开发商不会公布销售价格，如果“认筹”的人数超过预期，开发商将立即提价。如此一来，之前的所谓优惠无疑是“空中楼阁”。
　　处罚措施：根据《商品房销售管理办法》第四十二条，不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的：1、处以警告，2、责令限期整改，3、情节轻微，可处以1万元的罚款，情节较严重的，可处以2万元的罚款，情节严重的，可处以3万元罚款。

　　违反规定预售商品房 责令停止并没收违法所得

　　现状：开发商违反规定预售商品房的方式比较多，常见的是通过控制销售进度，哄抬房价。有些楼盘往往只放出1/3的房屋，这1/3的房屋销售完了之后就对外声称“全部售罄”，从而故意制造楼盘热销的假象。而且开发商先拿出来卖的房子大多是一些户型不太好的房源。贵阳一些地段较好的楼盘拿到预售许可证后，通过分期销售来人为制造供应紧张的气氛，由此大幅提升房价。
　　现象点评：开发商或中介在销售过程中故意控制房号、谎报销售进度等行为，其实质就是最大限度地转嫁风险，制造销售过程中的紧张气氛，加速销售，同时也起到拉升房价，获取更大销售利润的目的。同地段、同类型楼盘，地价、建材等成本基本相同，开发商捂盘惜售、囤积房源，人为分期销售就把房价大幅提升，严重扰乱了正常市场秩序。
　　处罚措施：根据《暂行规程》规定，对于违反规定预售商品房，将责令停止预售活动；没收违法所得；情节轻微，能够及时纠正且未造成严重后果的，不处以罚款；情节严重，但是能够及时纠正且造成的后果不严重，处售价总额1%的罚款；情节严重，不能够及时纠正并且造成严重后果的，处售价总额2%的罚款。

　　非法违规中介
　　将受罚

　　现状：按照国家相关规定，房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等，应当具备以下几个条件：1、有自己的名称和组织机构，2、有固定的服务场所；3、有必要的财产和经费；4、有足够数量的专业人员；5、法律、行政法规规定的其他条件。同时，根据我市房地产中介管理规定，从事房地产中介的企业或个人要取得相关从业资格证书。据了解，全市取得房地产中介资质的服务企业46家。违规、违章操作的案例也屡屡见诸媒体。使消费者丧失了起码的安全感，也严重扰乱了市场秩序。
　　现象点评：房地产中介要想“过得更好”，也许可以找出很多种方式，但最基本的一点不会变，就是首先得让自己的客户“过得很好”。如果老百姓通过中介不能得到应有的服务，甚至还因此蒙受损失，中介也就没有存在下去的意义。
　　处罚措施:针对房地产中介服务行业良莠不齐，未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。有房地产中介资格的，如果出现违规行为，取消企业经营资格或限期整改，违法违规从业人员一律取消上岗资格。

　　禁止欠缴、挪用维修基金

　　现状：根据《物业管理条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业，或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。为保障维修基金的收取，省建设厅规定:“维修基金按比例收取后,商品房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管，并实行银行专户存储，专款专用。然而我市一些商品房销售单位代收维修基金后，欠缴、挪用现象严重，住户交纳维修基金几年后却无法在专用账户上查询到缴交和使用情况。
　　现象点评：房屋维修基金被商品房销售单位欠缴、挪用，相当于吞噬了房屋的“养老金”，由于维修基金的欠缴,使得房屋交付使用后且保修期满后出现的房屋共用部位共用设施设备的维修维护问题得不到保障。同时，根据建设厅的规定，维修基金未移交的，房屋权属登记部门一律不予办理房屋产权证书，这也影响了一些小区业主产权证的及时办理。
　　处罚措施：根据《物业管理条例》第六十三条、《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条、《贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理规定》第十四条规定，对维修资金代管单位挪用维修资金的：1、追回挪用的维修资金；2、给予警告；3、没收违法所得；4、没有造成严重后果的，处挪用数额1倍的罚款；造成严重后果的处挪用数额2倍的罚款。

　　物业公共部分及设施不得占用

　　现状：依据《物权法》、《物业管理条例》规定，建筑物的外墙、电梯、楼梯以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业管理用房等均属于全体业主的共有部分，属于全体业主共同共有，业主享有管理权。但在我市一些住宅小区，事先未征得业主同意，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部分，在小区内设立收费停车位；物管公司将广告公司设立在小区的户外广告、楼宇电视、电梯广告等的租金据为己有。
　　现象点评：据了解，目前我市约有一半左右的楼盘将电梯公寓的电梯用于广告发布，部分楼盘的外墙面也用于广告发布。随着《物权法》的颁布，争夺小区公共部分使用权、收益权的矛盾在我市一些住宅小区日益突出，严重影响了小区的正常居住秩序和和谐社区构建。
　　处罚措施：根据《物业管理条例》第五十八条，对建设单位擅自处分属于业主的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权的：1、情节轻微的，处5万元的罚款；情节较严重，造成后果的，处10万元的罚款；情节严重的，处20万元的罚款。2、给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　物业公司不得擅自调整收费

　　现状：根据物价部门的统计资料显示，去年我市物业管理收费投诉占到价格举报总投诉量的30%。物业管理收费的投诉主要集中在物业管理单位自立项目收取的垃圾清运费、装修保证金、太阳能热水器上房费、施工人员小区进门费、自来水关阀费、暖气关阀费等以及擅自提高水费、电费、存车费、取暖费、过户费等方面。
　　现象点评：由于目前我市绝大多数物管公司都没有建立完善的物管费用定期公示制度，物管费收支的不透明、不公开，使得业主对于物管费开支情况提出种种质疑，也由此引发了业主与物管公司之间的矛盾，一些业主由此拒交物管费，导致物管公司正常工作的开展，小区管理陷入恶性循环。
　　处罚措施：对物业公司擅自扩大收费范围，提高收费标准的，根据《城市新建住宅小区管理办法》第十五条，对物业公司擅自扩大收费范围，提高收费标准的：1、警告；2、责令限期整改；3、赔偿损失，并可处以罚款。

　　对野蛮装修实行多头处罚

　　现状：近年来，由野蛮装修引起的安全隐患时有发生。一些购买顶楼的业主，在顶层屋面上自行搭建房子；装修者仅从装修的美观和居住舒适性考虑，在承重墙上打洞、拆除墙体、另建门窗；一些家装公司，为了拉生意，一味迎合业主，设计施工人员水平参差不齐，对房屋结构了解不足，装修方案未经过结构工程专业人员审核，就实行违规施工。
　　现象点评：业主安全意识不强是野蛮装修的一个重要根源，很多装修者都抱着侥幸心理，但是房屋结构的破坏通常是一个累积的过程、渐进的过程，遭到破坏的房屋结构往往在短时间内不会产生明显的后果，因而会给人们造成麻痹心理。目前，我国居民住房的使用寿命是50年或70年，其间不确定因素很多，经过野蛮装修的房子，一旦受力，如风力、地震等自然灾害的影响，就有可能导致房屋构件的断裂、失稳，致使整个承重结构失去原有功能。
　　处罚措施：根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条：住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：(一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；(二)损坏房屋原有节能设施或降低节能效果，对装饰装修企业处以1千元以上5千元以下的罚款；擅自拆改供暖、燃气管道和设施，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；(四)未经原设计单位或具有相应资质的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面负荷，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

　　装修污染
　　装修公司担责

　　现象：由于装修市场不够规范成熟，造成我市装修企业鱼目混珠、良莠不齐的局面，加之一些装修公司和“游击队”为了追求高额利润，甚至为了赚“黑心钱”，缺乏诚信，道德缺失，采取敷衍欺骗的手段，大量使用价格低廉的劣质材料装修，为室内空气污染埋下了隐患。
　　现象点评：据不同完全统计，我市各类注册的装饰装修公司大约有400多家，而与室内空气检测部门签署室内装修空气质量检测协议的装修公司仅有几十家。换句话说，我市绝大多数装修公司和大量“游击队”的装修，其装修后的空气质量无人管，为室内空气污染超标埋下隐患。
　　处罚措施：对装饰装修企业自选采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十七条：1、责令限期改正；2、造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　拆迁业务
　　不得转让

　　现象：在我市开发企业通过招拍挂方式取得的土地绝大多数为生地，在取得土地的使用权后，开发企业需要进行拆迁工作，通常聘请具有资质的拆迁代办机构从事拆迁工作。我市有拆迁代办单位几十家，不少拆迁代办单位在业务量少的情况下压价接活。而拆迁难导致拆迁工作近几年来的开展情况并不理想，拆完一个项目通常要几年的时间，从自身的利益考虑，个别拆迁代办单位在接下拆迁业务后，并不自己组织实施，而是将其转给其他拆迁代办公司，从中获取一定的利益。
　　现象点评：拆迁代办机构在不获利的情况下不可能转让其拆迁业务，也即是说真正实施拆迁的拆迁代办机构的利润被其分走一部分。

　　从自身的利益出发，拆迁代办单位在实施拆迁的过程中往往会为自己争取更多的利润，一方面可能会使用素质不高、工资待遇也相对较低的拆迁工作人员，甚至是没有上岗资格的人员从事拆迁工作，以减少支出，导致工作方式简单、粗暴。另一方面可能会压低被拆迁人的拆迁补偿金额，降低总的拆迁费用，以便从开发方获取一些奖励。
　　处罚措施：根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十七条，接受委托的拆迁单位违反本条例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

　　物业共用部位建设单位不能擅自处分

　　现象：在购买商品房时，多层房屋的顶楼和不少房屋的一楼房价要高于其它楼层，每平方米要高出几十、几百元不等，原因就在于开发商赠送屋顶花园、一楼赠送一个面积不小的花园。不少购房者因为可以获得一个几十上百平方米的花园，虽然表面上房价较高，但是如果将花园部分进行折算，还是很划算，因此往往愿意出高价买花园。
　　现象点评：按照相关规定，屋顶属于业主共同所有，而一楼的花园部分，有的在规划设计时并没有，而是占用了公共面积，无论是屋顶花园还是一楼占用公共面积的花园，都是不能办理产权证的，购房者花高价购买的花园，利润被开发企业获得，而侵害的却是其它业主的利益。
　　处罚措施：根据《物业管理条例》第五十八条规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　不配置物管用房最高可罚50万元

　　现象：按照相关规定，在小区里要配置必要的物管用房，然而，在寸土寸金的今天，物管用房就相当于开发商少了几十上百万元的销售额。少数开发企业从自身的利益出发，不配置物管用房，或者将本来规划设计中的物管用房进行销售，待业主入住后，随便在小区内搭建一间物管办公室敷衍了事。
　　现象点评：开发商的这种行为直接损害了业主的利益，对小区今后的管理和保值、升值，都有不少的负面作用。但是由于不少业主不了解政策，在没有直接损害自己的利益时，往往不作计较，让开发商有机可乘。
　　处罚：按照《物业管理条例》第六十四条规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。这个处罚金额属最高的项目之一。

　　有意降低房屋交易金额要受罚

　　现象：在房地产交易中，需要按照交易金额交纳契税等税种，为了减少交纳税金的金额，在二手房交易中，买卖双方故意隐瞒房屋交易的实际成交价格，弄虚作假，降低房屋价格，采用阴阳合同的做法，减少税费支出。
　　现象点评：一方面使国家的税收受损，另一方面，房屋的产权证上标注的为买卖双方虚报的房屋成交价格，由于低于实际成交价格，在二次交易时，该房的价格会受到一定的影响。
　　处罚：根据《贵阳市城市房地产管理办法》第六十四条规定，由县级以上人民政府房地产行政管理部门对转让双方当事人各处以隐瞒额50%至100%的罚款。